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収益不動産の物件情報を探すために「楽待」や「健美家」などの投資不動産ポータルサイトを見ている方は多いと思いますが、物件情報を探すには様々なルートがあります。

このコンテンツでは、不動産売買における媒介契約、各ポータルサイトで押さえておきたいポイント、物元（元付業者）の見分け方、物件情報の集め方などを広く解説していきます。

効率的に物件情報を集め、物元に問い合わせができるようになりましょう。

問い合わせ後の物件評価については、別のコンテンツで解説します。

物件情報の集め方を理解するには、売買の契約形態と不動産屋の収益構造、物元・客付け業者の違いについて知らなければなりません。

まずは不動産売買における契約形態を見ていきましょう。

売主・媒介契約・他社仲介

売買の取引形態は「売主」「媒介契約」があり、媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」に分けられます。

売主

「売主」は、宅建業者（不動産会社）が不動産の売主となるものです。

仲介業者を挟まず直接取引を行うため、仲介手数料が掛かりません。

宅建業者自体が売主となっているので、物件の詳細情報は得られやすい一方で、プロが値付けをしているので掘り出し物の可能性は低いでしょう。

基本的には、宅建業者が仕入れた価格に利益を乗せて売っていますが、だからと言って相場よりも割高とは限りません。

売主が宅建業者、買主が宅建業者以外の場合は、契約不適合責任（以前の瑕疵担保責任）は、宅建業法により売却後2年を超える時期までは免責とすることができません。これは買主にとってのメリットです。

媒介契約（元付）

売主と売買不動産会社の媒介契約は、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」に分けられます。

これはネットや本でも様々な解説があるので、既に知っている方も多いでしょう。

「自己発見取引」とは、不動産の売主自らが買主を見付けた場合の取引で、媒介を依頼した不動産会社を介さずに直接買主と売買を行うことを指します。

一般的には知人で買ってくれる人がいたような事例が想定されていますが、売却活動中に（売却中と知らない）隣家から高値で売ってくれとの依頼が来た、不動産屋のDMで高値で買取をしてくれる、媒介契約をしている不動産屋を介さない直接取引の依頼が来た…なども「自己発見取引」に該当します。

レインズ（REINS：Real Estate Information Network System）は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産物件情報の共有・交換を目的としたコンピューターネットワークシステムです。業者間のポータルサイトですね。

専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の詳細は、コンテンツ「不動産を高く売却するコツ（自宅・収益物件共通）」をご参照ください。売主目線での媒介契約のメリット・デメリットを解説しています。

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/38466/

買主としては、「売主と不動産屋が直接つながっているのか」が重要です。

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」であれば、売主と不動産屋が直接つながっており、売主は1社のみに売却活動を依頼しています。

「一般媒介契約」は1社または複数社に売却活動を依頼していますが、売主と不動産屋は直接つながっています。

「専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約」の物件は、不動産屋と売主が直接つながっているため、問い合わせた結果がスムーズです。

不動産屋からすると、成約すると売主からも買主からも仲介手数料をもらえる（両手取引）ので、成約させるために積極的に動いてくれます。多少の指値（値引き交渉）であれば、売主を説得しようと頑張ってくれるかもしれません。

他社仲介（客付け）

売主と直接つながっていない不動産屋でも、物件を仲介することができます。

売主側の不動産屋は、自社で成約できれば売主からも買主からも仲介手数料をもらうことができますが、間に他社が入ると（他社が買主を見付けてくると）売主からしか仲介手数料をもらえません。

売主側不動産屋としてはなんとか買主を自社で決めようと、自社顧客、自社サイト掲載、メルマガ、エンドユーザー向けポータルサイト（SUUMO、at home、HOME'S、楽待、健美家など）で集客します。

しかし、専属専任媒介契約・専任媒介契約では業者間ポータルサイトであるレインズへの掲載義務があり、レインズに載せられた物件は、他の不動産屋も紹介できるようになります。

なお、業者間ポータルサイトはレインズの他、at homeの業者間ポータルサイトであるATBBなど、エンドユーザー向けポータルサイトの中にも業者間ポータルサイトの側面が大きいものがあります。

レインズ以外には掲載義務はありませんが、両手取引にこだわらない不動産屋や早く決めたい売主の要望がある場合など、積極的に他社仲介をさせている不動産屋もあります。

買主目線では、同じ物件が複数の不動産屋から出ている場合は、客付け業者ではなく売主と直接つながっている物元に問い合わせた方が有利です。

客付け業者は、物件情報をエンドユーザー向けポータルサイトに転載しているだけで物件に行ったことがないということも多く、問合せ内容は元付業者に橋渡しをするだけですし、売主および売主側業者から優先的には扱ってもらえません。

次に、具体的な物件情報の入手ルートを見ていきましょう。

物件情報の入手ルート