レントロールの基本構成

レントロールとは、物件の賃貸状況を示した一覧表です。

非公開物件では物件概要書とともに手に入ることが多いですが、ポータルサイトにはレントロールは掲載されておらず、問い合わせて初めて手に入ります。

以下のような情報が記載されています。

号室：各部屋の部屋番号

専有面積：各住戸の面積（㎡）

間取り：1R・1K・1LDKなど

賃料：月額家賃（共益費・管理費込みか分けているか確認）

共益費：賃料とは別の共用部維持のための費用

敷金・礼金：契約時の初期費用

入居日：現在の入居者が入居した日

契約期間：現行の契約満了日

更新料：更新時に支払われる費用（賃料の0.5～1ヶ月分が一般的）

保証会社の利用：賃貸保証会社の有無

法人契約か個人契約か：入居者属性を把握するため

滞納の有無：家賃の滞納状況

レントロールの分析方法

レントロールを見る際の重要なチェックポイントを解説します。

家賃設定が適正か

レントロールに載っている賃料は、現在の入居者が払っている賃料です。

昔からの入居者の場合が高い賃料を払っている可能性、何らかの理由で割高に入居している可能性（フリーレント、広告料、売主側の知人）があるため、レントロールの賃料を鵜呑みにしてはいけません。

売主側の手口を解説しましょう。

フリーレント

家賃を安くする代わりに1～2か月のフリーレントを付ければ、多少高くても入居者が決まります。

売主側は空室よりも満室にして高く売りたいはずです。割高な賃料で入居させた方が収益還元法での売値が高くなるので、売却を見越してフリーレントを付けてでも高い家賃で住んでもらい、見かけ上の利回りを高くすることがあります。

フリーレントは賃貸契約書には記載されるので、賃貸契約書を確認するようにしましょう。

フリーレントで割高の家賃で入った入居者は、短期入居のリスクが高いので注意です。

広告料の上積み

客付け不動産屋に払う広告料を上積みすれば、多少高い賃料でも（無理矢理）入居を決めてくれます。

広告料は賃貸契約書には記載されないので、買主は確認することができません。

割高で入っている入居者は、退去のリスクが高めです。

売主側の知人の入居

売主や売主側不動産屋の知人を入居させて（入居したことにして）高い賃料で契約し、見かけ上の利回りを上げる手口です。

これは本にはよく書いてありますが、さすがにここまでする大家は少ないのでは…と思います。

昔からの入居者は賃料が高かったり、売主が故意に割高で入居させていることがあるので、レントロールの数字を鵜吞みにせず、「次に空室が出たらいくらで貸せるのか」を試算して、その数字でオリジナルの満室利回りを計算するのが大事です。