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リフォーム費用は「業者の言い値」ではありません。

見積の設計・単価の理解・発注方式の選び方・工程管理・リスクコントロール──この5つを押さえるだけで、同じ工事内容でも数十万円～数百万円の差が生まれます。

特に投資家にとっては、リフォーム費用の積み重ねがキャッシュフローを直撃します。だからこそ、節約術ではなく「再現性のある実務」として抑えることが重要です。

本記事の目次です。

・リフォーム店の分類（どこに頼むと何が起きるか）

・見積もりの中身を読み解く

・リフォーム代を安くする工夫

・業者選定

・見積もり依頼の作法

・見積もりと単価のコントロール

・発注方式の戦略（一括発注を軸に、限定分離で微調整）

・タイミングと関係構築：同じ工事でも値段は変わる

・事故らないためのリスク管理（契約・法規・検査）

投資家が自分で意思決定すべきポイント を体系的に整理しました。

感覚や値引き交渉ではなく、「型」を持ってリフォーム費用を合理的に下げましょう。

この記事と併せて、以下のコンテンツもお読みください。

「室内リフォームと設備投資の考え方」

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/44734/

リフォーム店の分類（どこに頼むと何が起きるか）

リフォーム費用を合理的に抑えるためには、どの種類の業者に何を頼むかを適切に判断することが最初の一歩です。

同じ工事でも、発注先によって価格・対応スピード・仕上がり・管理負担はまったく変わります。

ここでは代表的な5つのタイプと、それぞれの特徴・得意分野・コスト感を整理します。

工務店系

大規模修繕・スケルトン・間取り変更といった構造をまたぐ工事を得意とするのが工務店系です。設計から施工まで一貫対応する会社も多いです。

1部屋あたり300〜500万円程度の価格帯になることも珍しくありません。

品質は高いが、小規模改修には割高になりやすいです。

大規模バリューアップやコンバージョン（用途変更）を狙うときは有力候補ですが、逆に、原状回復レベルで依頼するのは非効率です。

内装系のリフォーム会社

クロス・床・建具交換といった原状回復や表層工事がメイン。回転が速く、見積もりもシンプルなケースが多いです。

原状回復工事に関しては比較的リーズナブル。

設備や造作を絡めると、逆に高くなることもあります。

軽微な改修や賃貸回転時の対応に向きます。設備更新を伴う案件では他業者との組み合わせを検討しましょう。

設備系のリフォーム会社

水回り（キッチン・ユニットバス・洗面・トイレ）、給排水、電気などの設備更新が主戦場。

水道屋・ガス屋・電気工事店などが母体の会社も多いです。

交換工事は得意な一方で、表装部分は外注になるケースもあります。

「一式交換ありき」の提案になりがちで、延命・部分修繕の余地を自分で見極める必要があります。

設備劣化が賃貸のネックになっている物件ではコストパフォーマンスが高めです。

設備工事だけでなく表装もまとめて頼める会社を選ぶと、工程短縮とコスト削減に繋がります。一方、設備工事のみを行う会社（表装工事を外注する会社）の場合はリフォーム一式のコストが高くなりやすく、表装工事もまとめて頼める会社を選びましょう。

ハウスメーカー系

自社物件オーナー向けにリフォームを請け負うことが多く、品質・保証・アフター体制がしっかりしています。

とにかく高く、中間マージンやブランドコストが含まれます。

工事仕様が画一的なため、投資効率が合いにくいケースも多いです。

自宅や自社物件のバリューアップなど、品質を最優先する場面でのみ選択肢に入れるとよいでしょう。

コスト優先の賃貸物件では基本的に検討対象外です。

管理会社経由

原状回復・設備・雑工事（職人直）・クリーニングなど、複数の工事を束ねてワンストップ発注できます。

工事内容の選定・見積取得・鍵管理・工程調整・完了検査・報告まで代行してくれます。

自社管理物件では基本的に大家側の味方なので、施工会社のぼったくりを防いでくれ、また施工のチェック、点検・報告もしてくれます。

ただし、手数料が上乗せされるため、直接発注より高めになるのが普通です。

管理会社の収益構造を復習しましょう。

管理会社の収益は、月額管理報酬（家賃の1～5%程度）、仲介手数料・広告料、更新事務手数料、鍵交換費用・保険代理業務・電気ガス仲介などの雑収入などです。

普通の地場の管理会社は、月額管理料は5%です。

月額管理料1%のような安い管理会社もありますが、これでは管理会社は利益を出せないので、他の部分で利益を取っていることになります。例えば、空室募集で他社を介入させず両手仲介にこだわる、原状回復・リフォーム代を多く上乗せし儲かるなどです。

信頼できる管理会社に任せれば、賃貸経営の仕組み化が進みます。

管理戸数が増えるほど「お得意様」として上乗せ率の交渉が可能になり、基本的には「よい管理会社との信頼関係を築き、管理会社経由で適正価格でのらくらく発注」を目指すのが、兼業大家の基本戦略になります。

とは言え、賃貸経営初期でいきなりお得意様になれるわけではありません。

まずは管理会社経由で発注フローを学びつつ、リフォーム内容により施工会社への直接発注も経験し、相場観と経験値を上げていくのがよいでしょう。

リフォームの内容は管理会社に丸投げすることなく、最初のうちは退去立ち会いの都度同行して、一緒にリフォームが必要な個所を確認して、「この部分は交換」「これはクリーニングで対応可能」「これはこの空室でついでに直す」「バリューアップ工事するか否か」などを教えてもらいながら確認すると、大家としての経験値を上げることができます。

慣れてきたら、都合が合えばビデオ通話で室内の状況を映してもらいながら、リフォームが必要なことを確認する。信頼関係が築けていれば、後で写真を確認してリフォーム見積もりの指示を出せばよくなります。らくらくですね。

もちろん、数百万円を超える規模のリフォームであれば、他社の相見積もりを取るか、管理会社経由で他社も取ってもらいましょう。大口になるに従い、上乗せなしの生の見積もり書を取り寄せてくれるところもあるでしょう（うちは高額の場合はこのパターン）。

見積もりの中身を読み解く

リフォームの見積書は、ぱっと見では「一式」でまとめられていることが多く、内訳が分かりにくいのが現実です。

しかし、冷静に分解するとその中身は 「商品（材料）」・「施工」・「諸経費」 の3つの層に整理できます。

この構造を理解しておくと、「安い業者を探す」よりも一歩進んだ、費用を設計して下げるという戦略が可能になります。

商品（材料）

まずは材料費。ここは仕入れ条件と仕様の固定 で大きな差が出ます。

リフォーム工事では、材料が全体のコストの3〜5割程度を占めることもあります。

主な対象

設備機器：キッチン、ユニットバス、トイレ、洗面、給湯器、エアコン、水栓など

内装材：クロス、床材（CF・フロアタイル）、巾木、見切り、塗料、建具など

副資材：シーリング材、パッキン類、取り付け部材など

価格決定の流れ

メーカー定価 → 仕入れ値（業者の仕切価格） → 値引き → 運賃・梱包費 → 見積価格

ここには「どの程度仕入れ値が下がっているか」「品番が固定されているか」が大きく影響します。

コストダウンのポイント

品番・仕様を固定する：都度仕様を変えると、端材・ロスが増え、価格がブレます。

まとめ買いを活用：複数戸・複数物件で同じ仕様を使えば、仕入れ値・物流コストが下がります。

代替材の選定：見た目や機能を損なわず施工性の良い素材を選ぶと、施工費にも波及効果。

先行発注：キッチン・給湯器のような納期の長い品は、先に押さえることで待ちコストを回避できます。

よくある落とし穴

「定価から◯％引き」で満足してしまい、運賃や副資材で上乗せされるケース

現場ごとに仕様が違い、端材ロスや手配コストが積み上がるケース。

施工費

次に、職人の手間や段取りにかかる施工費です。

見積もりの中でも最も読みにくい領域ですが、ここを把握できるかどうかが価格差の最大要因になります。

主な対象

内装工事（クロス・床・建具・造作など）

設備工事（水回り交換、電気・ガス工事など）

解体、下地補修、調整作業など

試運転、クリーニング、再訪対応　など

価格決定の流れ

職人1人あたりの人工単価 × 工事日数 ＋ 付帯作業費

どれだけ人をどれだけの期間現場に入れるかで価格が決まります。

コストダウンのポイント

多能工を活用する：複数の職種を一人でこなせる職人に依頼すると、段取りと人件費を削減。

工程を並列化する：解体と下地、電気配線、設備工事を同時進行できるように設計してもらう。

下地状況を事前把握：追加工事になりやすい見えない部分を現調段階で確認しておく。

定型仕様の共有：毎回仕様・納まりを標準化すれば、職人の段取り時間を減らせる。

よくある落とし穴

見積に「一式」が多く、実際の工数と単価が不明確。

工種が細かく分かれすぎて、職人の入れ替え・再訪コストが積み上がる。

諸経費

最後に、見積の一番後ろに出てくる「諸経費」。

ここは内容がブラックボックスになりやすく、注意して見るだけで数万円〜十万円単位の差が出ることもあります。

主な対象

養生費（共用部・室内）

搬入・残材処理費

駐車場代、車両費

仮設設備（台車・足場・保護材）

現場管理費・諸経費（保険・書類・交通費）

コストダウンのポイント

内訳を明示させる：経費を項目ごとに分けてもらうだけで、重複や不明瞭な上乗せを防げる。

搬入動線の工夫：EV予約や一括搬入など、現場設計で搬入コストを削減。

複数戸施工の横持ち：共通仮設や養生費をまとめると1戸あたりが安くなる。

残材処理の計画：廃材量をあらかじめ把握・圧縮して見積に反映。

よくある落とし穴

「諸経費10％」の一括表示で中身が不明。

養生・搬入・残材処理が、工事項目と経費項目の両方に二重計上されている…など。

なぜこの分解が重要なのか

「商品（材料）」「施工費」「諸経費」の3層構造を知らないと、見積の「一式◯◯万円」という金額を鵜呑みにするしかない状態になってしまいます。

逆に、内訳を理解していれば、

・材料費が高いのか

・人工・段取りに無駄があるのか

・経費に上乗せが入っているのか

を見極め、どこを削るべきか戦略的に判断できます。

これが、単なる値引き交渉と実務的なコストコントロールの大きな違いです。

目安と優先順位

商品：標準化・まとめ買い → 安定した仕入れと施工効率

役務：工程設計・多能工活用 → 最大のコスト削減ポイント

経費：内訳公開・重複削除 → 無駄を削る調整弁

工事費は「一律で安くなる」ものではありません。

コストの源泉を理解し、どこに効かせるかを考えることが投資家のリフォーム実務です。

リフォーム代を安くする工夫