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中古専科の人も知っておきたい建築の知識について解説します。

再建築時に「何を建てることになるのか」を、机上調査の段階で考えていきましょう。

中古物件投資をしていると、「自分は新築をやらないから、建築の知識は不要」と考えがちです。

しかし、中古物件を買うという行為は、今の建物を買うだけでなく、次に建てる建物までをも背負っている投資でもあります。自分が売っても、買う人には再建築の可能性についても見られますからね。

建物はいずれ老朽化し、大規模修繕や建替えの判断は必ずやってきます。

また売却時には、買主や金融機関が「この土地に、将来どこまでの建物が建てられるのか」という視点で物件を評価します。

現地調査に行く前の机上調査の段階で、再建築を前提としたときに「この土地に、どの程度の建物が必要になるのか」をある程度イメージできているかどうかは、投資判断の精度を大きく左右します。

本記事では、図面と机上調査から投資家が押さえておくべき最低限の建築的視点を整理しつつ、

「どこから先はプロに任せるべきか」

「1～2万円で専門家の意見を取り入れる現実的な方法」

についても解説します。

プロでない一般投資家は、自力で正確な建築ボリュームを算出することはできません。

一通りの知識を持った上で、実際にどれだけのボリュームが建つかどうかのチェックは、第三者の1級建築士に依頼できます。ネットで1～2万円もあればやってもらえます。便利なのでどんどん使いましょう。これについても紹介しますね。

図面と机上調査から分かる「最低限の建築的視点」

まず大前提として、投資家が図面や法令調査だけで、正確な建築計画を立てることはできません。

斜線制限の細かなかかり方や、階段・EV・設備スペースの取り合いなどは、1級建築士の実務領域です。

ただし、机上調査の段階で「方向性」を掴むことは可能です。

ここでいう方向性とは、「どこまでの建物が必要になりそうか」「再建築時に大きく条件が変わりそうか」という投資判断に直結する感覚のことです。

以下では、図面と机上調査から投資家が押さえておきたい最低限の視点を整理します。

建ぺい率・容積率から見る「建物ボリュームの目安」