サロン会員：無料

サロン非会員：220円

本記事は、【不動産投資】気になる物件の机上調査 ①

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/40822/

の続きです。

前回のコンテンツでは、物件資料・物件概要書の取り寄せと、エリアの調査について書きました。

このコンテンツでは、建物（構造・種類・築年数・間取り）について解説します。

建物の構造チェック

収益物件の構造には主に木造・軽量鉄骨造（LGS造）・重量鉄骨造（S造）・鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） があります。それぞれ耐久性や修繕コストが異なります。

木造（W造）

・メリット

建築コストが安く、新築でも利回りを確保しやすい。

法定耐用年数（22年）が短いため、減価償却による初期の節税効果が高い。

修繕費が比較的安く、リフォームしやすい。雨漏りをしてもまず直る。

・デメリット

耐久性が低く、長期保有には向かない。ただし最近新築された物件、特に劣化等級3級を取得していれば70～90年は貸せると言われている。

火災や白アリ被害のリスクがある。

金融機関の評価が低く、長期融資を受けにくい（特に築古物件）。

・机上調査でのチェック

物件概要書で構造を確認（「木造2階建」などの記載）。

築年数が20年を超えている場合、金融機関の融資条件をチェック。

軽量鉄骨造（LGS造）

・メリット

木造より耐久性があり、耐火性・耐震性も向上。

法定耐用年数は27年（※肉厚による） で、木造よりも長く減価償却が可能（メリットにもデメリットにも）。

プレハブ工法が多く、施工が早く建築コストも比較的安い。

大手ハウスメーカー（積水ハウス、ダイワハウスなど）のブランド力があり、金融機関の評価が比較的高い。大手ハウスメーカーの軽量鉄骨造アパートは本当に丈夫で、大した定期メンテナンスをさぼっても大丈夫なイメージです（個人の感想）。

・デメリット

柱や梁が細く、遮音性が低い（特に壁が薄いと木造並みに音が響く）。

20年を超えると修繕費が増大し、築古物件の長期運用には慎重な判断が必要。

・机上調査でのチェック

物件概要書で「軽量鉄骨」と記載されているか確認。

築20年以上の物件は「外壁塗装・防水工事」の履歴があるかチェック。

耐用年数の確認（22年・27年・34年）。

・軽量鉄骨造の法定耐用年数

軽量鉄骨造（LGS造）の法定耐用年数は、柱や梁の肉厚によって異なります。

肉厚3mm以下 → 耐用年数22年（木造と同じ）

肉厚3mm超4mm以下 → 耐用年数27年

肉厚4mm超 → 耐用年数34年（重量鉄骨造と同じ）

多くの アパートや戸建賃貸の軽量鉄骨造は、3mm超4mm以下が一般的 なので、耐用年数27年 が適用されるケースが多いです。

重量鉄骨造（S造）

・メリット

木造より耐久性が高く、法定耐用年数（34年）も長い。

柱や梁が細いため、間取りの自由度が高い。

修繕コストがRC造より安い

・デメリット

RCよりは防音性が低い。

錆びやすいためメンテナンスが必要。

RC造ほど耐火性がない。

・机上調査でのチェック

物件概要書で「鉄骨（S造）」「重量鉄骨」と記載されているか確認。

過去の修繕履歴をチェック。

鉄筋コンクリート造（RC造）

・メリット

耐震性・耐火性・防音性が高く、長期保有向き。

法定耐用年数が47年と長い。

金融機関の評価が高く、長期融資を受けやすい。

・デメリット

建築コストが高く、利回りが低くなりがち。

大規模修繕費が高額（外壁補修・防水工事など）。

給排水管の劣化による漏水リスクがある。

特にRC造の雨漏り・漏水はどんなに直しても止まらないことがある。

・机上調査でのチェックポイント

物件概要書で「鉄骨（S造）」「重量鉄骨」と記載されているか確認。

物件概要書で築年数を確認（大規模修繕の必要時期を判断）。

修繕履歴に「外壁補修」「防水工事」の記載があるかをチェック。

鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）

・メリット

RC造よりさらに耐震性・耐火性が高い。

法定耐用年数は47年だが、実際は60年以上利用可能。

金融機関の評価が非常に高く、長期融資を受けやすい。

・デメリット

RC造よりも建築コストがさらに高く、新築時の利回りが低くなりがち。

修繕費が高額。

SRC造は、普通の大家が扱う物件は少ないと思います。

私もSRC造の1棟は経験がありません。

種類

登記上の建物の種類には、以下のようなものがあります。

居宅、共同住宅、長屋、寄宿舎、店舗、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所、変電所などです。

居宅：1戸の住宅

共同住宅：アパート・マンション。2戸以上で共用部分がある。

長屋：2戸以上で共用部分がない。規制が少し緩い。

寄宿舎：シェアハウス。登記上寄宿舎にしないでもシェアハウスとして運用は可能。

車庫：古い物件では建築確認申請・登記上「車庫」にしておいて実際は居室や倉庫として利用する「車庫転」物件があるので注意。融資や売却時に不利になるので必ず登記で確認しよう。

ポータルサイトでは一見普通のアパート・マンションに見えたのに、実はシェアハウスでの運用利回りだった、民泊での利回りだった…ということがたまにあります。

慣れれば、明記されていなくてもポータルサイトの掲載内容からシェアハウス・民泊はすぐに分かります。

民泊は経験がありませんが、シェアハウスは運用がかなり大変だったので、私はもうこりごりです。

建物は何年貸せるのか問題