【不動産投資】気になる物件の机上調査まとめ

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物件情報を見ていると、「これ、良さそうかも？」と思う瞬間が必ず訪れます。

しかし、買付を入れる前には、徹底的な机上調査とシミュレーション、現地調査が必要です。これを怠ると、あとで想定外の修繕や利回りの低下、トラブル物件などを掴まされ、後悔に繋がります。

ここまで、「気になる物件の机上調査」として第1回～第9回、またリフォームや建築知識についての記事などを書きました。これらの知識を持った上で、実際に物件情報が入ってきた際にどのように机上調査をして判断するか、確認していきましょう。

本記事を読む前に、以下の記事をご確認ください。

「気になる物件の机上調査」シリーズ

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/40822/

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/40890/

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/41138/

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/41290/

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/41518/

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/41553/

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/41592/

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/42879/

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/43767/

建築確認証・検査済証と用途変更の注意点

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/41837/

エレベーター物件について考える

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/41928/

3点式ユニットバス物件を考える

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/44133/

室内リフォームと設備投資の考え方

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/44734/

リフォーム費用を下げるコツ

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/45526/

擁壁・崖地・急傾斜地について考える

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/46195/

中古専科の人も知っておきたい建築の知識

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/46943/

さて、気になる物件があり問い合わせて詳細資料をもらいました。

現地に行く前には机上調査が必要ですね。慣れないうちは経験値を上げるためにも現地調査へのハードルを下げるのもありですが、ある程度の経験をしてからは、どうせ買わない物件は机上調査の段階で切ってしまった方が時間効率がよいです。

今までのコンテンツの復習がてら、物件概要書などの資料をもらってからのチェックの仕方を見ていきましょう。

もらえる資料は、概ねこんな感じです。

・物件図面

・物件概要書

・レントロール

・地図

・登記簿謄本（土地・建物）

・地積測量図

・建物図面

・確認済証

・検査済証

・ハザードマップ

・ガス管・水道・下水に関する資料

・固定資産評価証明（土地・建物）

・ランニングコスト一覧表

・大規模修繕履歴

上記全てが揃っていない方が多いです。

購入を検討する場合、足りない資料や気になることはどんどん不動産会社に問い合わせましょう。

区分マンションの場合には、これに加えて、管理組合に関する資料（管理費・修繕積立金の値上げ予定、修繕積立金残高、大規模修繕履歴）の確認も必要です。

本記事はまとめ記事なので、各項目の詳細については端折ります。

各参照コンテンツを読んでいただいている前提で書いています。全体の流れを把握する目的でご利用ください。

以下の項目は問い合わせの段階でクリアしているはずなので、省略します。

・建物の構造（木造・軽量鉄骨造・重量鉄骨造・鉄筋コンクリート造）

・建物の種類（共同住宅、長屋、店舗、事務所など）

・築年数

① 物件の概要とレントロールを確認

物件概要書の記載の項目をチェックしましょう。

同時にレントロール分析も行っておきます。

各項目の判断基準について、コンテンツの紹介と解説を書きました。

立地の確認

参考：気になる物件の机上調査（１）総論・エリア

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/40822/

問い合わせ後にもらう資料には、物件の具体的な住所が載っています。

駅力・エリアの調査

「駅名＋wiki」での検索

「市区町村名＋wiki」での検索

地名ごとの人口動態や将来予測、人口増に対する政策、再開発予定の把握

楽待の賃貸経営マップ

https://www.rakumachi.jp/property/land_price/map

最寄駅からの距離

Google mapの活用

ストリートビューでの外観・近隣・接道の確認

車での移動が普通のエリアの場合、知らない土地では「本当に駅から近くなくてよいのか？」の確認は必須です。机上調査だけでは判断しきれないので、現地不動産屋でのヒアリングも予定しましょう。

周辺施設（スーパー、病院、学校など）

物件周辺にある生活関連施設の充実度は、ターゲットとなる入居者層に大きく影響します。

周囲施設は全てが物件概要書に記載されている訳ではなく、また古い情報が載っているかもしれないので、最終的には現地調査で確認することになります。

コンビニ・スーパーとの距離が最重要。

建物・間取り

参考：気になる物件の机上調査（2）建物・間取り

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/40890/

建物の構造、間取りを見ていきましょう。

間取りの全景は、問い合わせ後の資料でないと分からないことが多いです。

そのエリアに合う間取りかを判断します。

例えば、人気の都市部であれば狭小住居でも決められるが、郊外であればワンルーム・1Kは厳しく広めの間取りの方がよいなど。

何部屋あるかは問い合わせの前に分かっていると思いますが、ここで再確認です。

修繕費は全国ほぼ共通と考えて、家賃が安すぎるエリアでの賃貸経営は厳しいです。例えばワンルーム・1Kでは月5万円を切るような物件は要注意、3万円台は余程の高利回りでも私は買いません。

1部屋15㎡のような狭小部屋は、本当に人気のエリアなら埋められますが、郊外では厳しいです。

3点式ユニットバスの物件も、人気のあるエリアなら賃料を下げれば埋められますが、人気のないエリアだと厳しい。

3点式ユニットバス物件をどうするか問題は、こちらのコンテンツで解説しています。私は3点式ユニットバス物件も持っていますが、すべて東京23区内です。

参考：3点式ユニットバス物件を考え

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/44133/

エレベーター物件は金食い虫で敬遠する人が多いですが、エレベーター物件を避けるのは非常にもったいないです。

エレベーターの保守、リニューアルともに、知識があればコストを抑えられます。

参考：エレベーター物件について考える

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/41928/

レントロール分析

参考：気になる物件の机上調査（3）レントロール分析

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/41138/

いわゆる「満室利回り」は、売主側が想定した家賃で計算されています。

それを鵜呑みにするのはNGで、「今、空室になって原状回復～表装リフォームをしたらいくらで貸せるのか？」ということです。これを自分で調べて、自分なりのレントロールを作り、満室にできる家賃設定を行う必要があります。

やり方の詳細はコンテンツで解説済です。

・適正家賃の調べ方

・空室リスクの把握

・特定大学・会社依存の有無

・長期空室がないか

・保証会社の利用状況、滞納歴確認

・生活保護者の有無

・サブリース契約ではないか

住居の場合はSUUMO・at homeで検索しましょう。

売主側はフリーレントや広告料（AD）の上積みで見かけ上の高利回り物件を作っていることがあるので、注意してください。フリーレントは契約書を見れば分かりますが、ADはどこにも残りません。

基本的には「昔からの入居者は割高で入居している」というのが普通で、自分なりのレントロールを作ると満室賃料は下がるはずです。

しかし、最近は家賃上昇傾向で、次の入居者の家賃が大幅upしているということも出てきました。レントロールを作ると想定家賃が高くなる物件は、お宝物件と言えるでしょう。このような物件は、退去時だけでなく、更新時に少しずつ家賃を上げることも可能です。

→ この時点で想定満室賃料と価格を見て、利回りが足りないと判断すれば、物件見送りで構いません。

しかし、知識と経験を付けるためには多くの物件を見た方がよいので、物件概要書の各項目を見てみることをおすすめします。もしかすると、詳細を見ると隠れたよい物件の可能性もありますし。

以下、物件概要書の項目を理解するためのコンテンツの復習です。

土地・道路

参考：気になる物件の机上調査（4）土地

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/41290/

不動産投資において、「土地」は資産価値を左右する最も重要な要素です。

建物は時間とともに劣化しますが、土地の価値は基本的には下がりません（もちろんエリアや需給の影響はありますが）。

・地積（登記簿面積と実測面積）

・土地の権利

・地目

・道路・接道状況

・敷地の形状

特に道路・接道状況は、再建築可否や再建築時の建物の規模に直結するので大事です。

物件を買う前には、「次に建てられる物件の規模はどれくらいか？」というのを考える必要があります。自分で再建築しなくても、いつかは再建築する人がいて、それを考えると再建築で大きな建物が建つ土地の方が魅力があるからです。

再建築について考えることについては、こちらのコンテンツを見てみてください。

中古専科の人も知っておきたい建築の知識

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/46943/

土地価格の推定も必要です。

土地の価格は「公示地価・基準地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」の4種類があり、最も重要なのは実勢価格です。

土地値の調べ方については、コンテンツ「【不動産購入】不動産の価格評価法を学ぶ」で解説しました。

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/37539/

こちらのコンテンツをご覧ください。

物件価格の中で土地値は、「建物が荒廃して貸せなくなったときの下限価格」です。

例えば物件価格1億円のマンションで、土地値が1,000万円しかなければ建物寿命までに9,000万円は減価しますが、土地値が8,000万円あれば減価は2,000万円で済みます。

ローンを活用して土地＋キャッシュを手に入れることが不動産投資の本質です。

よい土地の物件は、積極的に購入を検討したいですね。

擁壁あり・崖地、急傾斜地の場合は、こちらのコンテンツをご参照ください。

擁壁・崖地・急傾斜地について考える

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/46195/

基本的には擁壁物件は、初心者にはおすすめしません。かなり詳しくないと、変な物件を掴むのがオチです。

法令上の制限

参考：気になる物件の机上調査（5）法令上の制限

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/41518/

・都市計画区域

・用途地域

・建蔽率・容積率

・防火指定

・斜線制限

・高さ制限

・外壁後退距離

・その他の条例

この辺りは、基本的なことは即座に理解できるようになっておき、分からないものやあまり見ないものは、コンテンツやネット検索で調べてみてください。

建築確認証・検査済証

参考：建築確認証・検査済証と用途変更の注意点

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/41837/

建築確認証・検査済証についてはコンテンツで知識を押さえておきましょう。

建築確認証がない物件は避けた方が無難です。一方で検査済証は、～平成初期築くらいまでの物件ではないことが珍しくありません。この場合、建築確認だけ取って違う建物を建てている可能性があり、注意が必要です。

検査済証なし物件での実務的に一番困ることは、用途変更ができないこと、融資が受けにくいこと、売価が安くなることです。

用途変更は特に雑居ビル・店舗ビルで問題になります。住居のみのマンションではあまり問題にはなりません。

→詳しくはコンテンツでご確認ください。

その他の項目もチェック

電気・ガス・水道、その他の項目、備考欄についてはこちらのコンテンツにまとめました。

特にインフラは今後の修繕費用に直結するので、知識を持っておきましょう。

気になる物件の机上調査（6）電気・ガス・水道

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/41553/

気になる物件の机上調査（7）その他・備考欄

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/41592/

② 経営視点で数字を確認

ここまで物件概要書について調べて禁忌事項がなく、購入検討に進めたら、次は数字の確認です。

・レントロール分析

・土地価格の推定

・ランニングコスト分析

・修繕費の予測・リフォーム代

机上調査の段階ではできることが限られますが、経験を積むことで、ある程度の正確な分析ができるようになります。

ランニングコスト分析・修繕費の予測は実際の賃貸経営経験が必要ですが、分からないことがあればチャットで相談してください。大規模修繕の費用感、居室リフォームの費用感をおおまかに伝えられると思います。

レントロール分析

これはさっきやりましたね。

収入は賃貸経営の柱なので、ここで再掲です。

参考：気になる物件の机上調査（3）レントロール分析

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/41138/

土地価格の推定

土地値の調べ方については、コンテンツ「【不動産購入】不動産の価格評価法を学ぶ」で解説しました。

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/37539/

ランニングコスト分析

参考：気になる物件の机上調査（8）ランニングコスト分析

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/42879/

ランニングコストは物件概要書に載っているとは限りません。

買うと決める前には、1棟管理で掛かっているランニングコストを表にしてもらっておきましょう。

慣れると、設備を見れば項目を挙げられるようになります。

・固定資産税・都市計画税

・管理委託費

・共用部清掃

・消防設備点検

・共用部電気代・水道代

・貯水槽・浄化槽物件

・エレベーター

・インターネット料金

・火災保険・地震保険・施設賠償責任保険

・セキュリティ費用

・植栽・外構メンテナンス

ランニングコストは、買ってから節約すれば、その分実質利回りも上がります。

毎月の出費は馬鹿にならないので、コスト削減についても常日頃から調べておくと面白いです。

修繕費の予測・リフォーム代

その物件に掛かる修繕費は、必ず前もって把握しておきましょう。

大規模修繕歴を教えてもらう、現地で状況を確認する。建物の劣化状況の判断には経験が必要なので、本で知識を得た上で、第三者のプロ（インスペクションや本物件と関係ない管理会社の人など）を連れて行くとよいです。

建物の修繕の勉強には「賃貸住宅メンテナンス主任者」テキストがおすすめです。

この資格自体はほとんど意味がありませんが、主催が賃貸不動産経営管理士をやっているところで、中身はしっかりしています。

テキストを手に入れるためだけでもおすすめ。

参考：気になる物件の机上調査（9）修繕費を予測する

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/43767/

物件を手に入れてから空室が出たら、原状回復工事やリフォームを行うでしょう。

「自分が住みたい家」にすると金ばかり掛かってキリがないです。リフォームは費用対効果を考えましょう。

・マイナス→ゼロに戻すリフォームは必須。

・普通→付加価値化するリフォームは費用対効果による。

詳細は以下のコンテンツをご参照ください。

リフォームの考え方、具体的なリフォーム、間取り変更は本当に必要か？、入居者が重視する設備ランキング、セルフリフォームの落とし穴などについて解説しています。

参考：室内リフォームと設備投資の考え方

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/44734/

リフォーム代を安くする工夫についても知っておきましょう。

参考：リフォーム代を下げるコツ

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/45526/

この後は現地調査へ

机上調査について書いていたコンテンツをまとめました。

この後は現地調査です。

現地調査をクリアすれば、シミュレーション、買付申込、融資付け、そして売買契約へ。

物件購入は運営のスタートですけどね…(;^ω^)

復習がてら、たまにこのコンテンツに戻ってきてください…！

以上です。

放射線科医ふくろう