電気

電気の基本設備：重要なのは「容量」と「引き込み方法」

一見、どの物件も電気が使えていれば問題ないように思えますが、以下の2点は投資家にとって重要なチェックポイントです。

・供給容量が十分か？

・引き込み方法に問題がないか？

これらは、クレーム・退去・改修工事のコストにつながるため、机上調査でも見逃せません。

電気の供給方式

低圧電力（一般家庭向け）

最も一般的な供給方法。

各戸と電力会社が電気契約をし、共有部は物件オーナーと電力会社が契約をします。

単相2線式または単相3線式（200V対応）の電力を、柱上トランスから直接引き込んでいる。

アパートや小規模マンションでは基本的にこの方式です。

ただし築古では単相2線式（100Vのみ）の可能性があり、エアコン・IH・電子レンジ等を同時使用するとブレーカーが頻繁に落ちることがあります＝退去リスク。

高圧電力（受変電設備あり）

主に小規模ビル・マンション（概ね延床1,000㎡以上）で使わます。

敷地内にキュービクル（受変電設備）を設置して高圧→低圧に変電。物件全体についてオーナーが電力会社と契約し、各戸への請求はオーナーが行うのが一般的です（子メーターでの検針作業が必要）。

基本料金が高いため居住用では料金が割高になることが多く、主に店舗・事務所ビルで使われる。

→ 店舗・事務所ビルのコンテンツで詳細を解説します。

世帯ごとの電気容量

築年数の古いアパートでは1世帯あたり20Aや30Aしか契約できないケースもあります。

単身者向けならまだしも、2人以上の入居では生活家電でブレーカーが落ちまくり、入居者クレームや退去リスクの温床になります。

分電盤や幹線の太さが細いとそもそも容量増設が難しいことがあります。

チェック方法：

物件概要書に明記されていないことが多いため、管理会社や売主にヒアリング。

各部屋の「契約電流（A）」を確認（東電など電力会社の引込申請書があればベスト）。

電柱の有無・引込経路

物件の敷地内または隣地に電柱が立っているか？

電柱が敷地外にある物件では、空中引込（架空線）に距離が必要です。

引込線の通過に隣地の同意が必要になるケースがある（電線越境）。

また、再建築の際に引込線の経路が取れないと、電気が通らない＝建築不可となることもあります。

実務的には…

東京電力など電力会社の「支障照会」や「引込可否照会」で確認可能（設計士や管理会社経由で可）

契約前の段階ではGoogleマップの航空写真で周辺の電柱位置もある程度は分かります。

電気設備の老朽化と修繕リスク

古い分電盤・メーターが残っていると、漏電・火災リスクが高まります。

屋外配線の絶縁劣化も注意しましょう（雨水侵入・接触感電など）。

高圧物件では、キュービクルの更新で300～500万円掛かることもあります（詳細は店舗・事務所ビルのコンテンツで解説）。

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