サロン会員：無料

サロン非会員：330円

不動産投資で見落とされがちなコストのひとつが「修繕費」です。

築古物件や利回りの高い物件に惹かれて購入しても、その後に想定外の修繕費が発生してしまえば、せっかくの収益が一気に吹き飛んでしまうこともあります。

特に、外壁や屋上防水、給排水管の定期修繕や、目に見えない部分の定期修繕は、事前に「どれくらいの周期・金額で発生するのか」を読めるかどうかで、投資の成否が変わります。

ただし、修繕費の予測には一定の経験と知識が必要です。

机上の利回り計算だけでは見えてこない部分が多く、経験が長くても読み違えることがあります。

本コンテンツでは、以下の内容を解説していきます。

・なぜ修繕費の予測が重要なのか？

・建物構造別の修繕傾向

・築年数別の修繕タイミング

・物件のどこに修繕が必要なのか？

・修繕履歴を読み解くポイント

・修繕の勉強には「賃貸住宅メンテナンス主任者」テキストがおすすめ

修繕費を正しく見積もることができれば、「見た目より高利回りな掘り出し物」を見抜くことも可能になります。

これから築古物件や地方物件を検討していく方にとって、目利き力を高めるための必須知識として、ぜひ知識を深めてください。

なぜ修繕費の予測が重要なのか？

物件の購入判断や利回りシミュレーションを行う際、多くの人が「表面利回り」や「月々の家賃収入」に注目します。

しかし、その裏で着実に利益を削っていくのが「修繕費」です。

特に築年数の経った物件では、見えない部分に高額な修繕リスクが潜んでいることが少なくありません。

想定外の修繕が「利回り崩壊」を招く

たとえば、次のようなケースは築古物件で頻発します。

・購入後すぐに屋上防水が劣化し、200万円超の修繕費が発生

・排水管から漏水して、下階まで水濡れ事故 → 原状回復＋損害賠償（原因部以外は保険で対応可能）

・外壁タイルが剥落寸前 → 緊急足場・補修工事

こうした「大きな修繕」は年間収益を一発で吹き飛ばすほどの破壊力があります。

事前に想定できていれば、購入価格の調整や、早期の積立によってリスクを緩和できたはずです。

想定できていない修繕費は突発的に発生する

電気代や管理費のような「毎月かかる支出」と違い、想定できていない修繕費は突発的に、かつ高額で発生します。

そのため、資金繰りに余裕のない状態で急な出費が発生すると、

・資金ショートしてキャッシュアウト

・金融機関への追加融資相談

・修繕を先送りして空室やクレームが増える

といった悪循環に陥りかねません。

修繕は先延ばしできない固定イベントと理解し、購入前からある程度の予測を立てておき、資金計画に織り込んでおくことが大事です。

修繕予測ができる人＝収益改善もできる人

修繕の周期とコストを把握できるようになると、「いつ・どの部分に・いくら投資すべきか」が見えてきます。

・今やるべき修繕、待てる修繕を区別できる

・修繕の費用対効果（賃料UP・空室改善）を判断できる

・将来の出口（売却・リノベ）を見据えた投資判断ができる

こうした経営的な視点を持てるようになることは、不動産投資家として大きな武器になります。

修繕費は見えないコスト

修繕費は、物件図面やレントロールには載っていない、見えないコストです。

だからこそ、多くの人が見落とし、後から痛い目に遭っています。

物件の収益性は、購入前にどれだけ「見えないコスト」を把握できるかにかかっているといっても過言ではありません。

それには、勉強と経験が必要です。経験がなくても、第三者に相談することにより、リスクを下げることができます。

建物構造別の修繕傾向

木造（W造）

主な弱点：雨漏り、屋根材、シロアリ、外壁塗装。

屋根の防水・断熱性能が低く、雨漏りリスクが高い。

屋根材が軽量である一方、塗装の剥がれや劣化が早い。

基礎や土台部分のシロアリ被害に要注意（築20年以上）

外壁はサイディングが多く、シーリング・塗装劣化も早めに来る。

雨漏りは起きやすいがほとんど直せる。

鉄骨造（S造）

主な弱点：鉄部のサビ、屋外階段の腐食、断熱性の低さ。

鉄部（階段・梁・手すりなど）のサビ対策が必須。

雨水や結露が入り込みやすく、内部腐食が起こりやすい。

断熱性が弱いため、室内結露が発生し、カビやクロス剥がれの原因にもなる。

雨漏りが起きると、いくらお金を掛けても原因特定できないことがある。

鉄筋コンクリート造（RC造）

主な弱点：外壁タイル、屋上防水、排水管の劣化。

タイルの浮き・剥がれによる補修費が高額。

屋上のアスファルト防水、ウレタン防水などの劣化スパンが10～15年。

配管の複雑さにより、共用管の詰まり・腐食の修繕コストが高い。

ただし、構造自体は非常に頑丈で、定期メンテナンスを行えば長寿命。

雨漏りが起きると、いくらお金を掛けても原因特定できないことがある。

築年数別の修繕タイミング

～10年ごと：

軽微な補修、クロス・床の張り替え。

築10〜15年ごと：

屋上防水、鉄部塗装、給湯器、排水トラブルの兆候。外壁塗装・タイル修繕、サッシ防水。

築15〜25年ごと：

外壁塗装・タイル修繕、サッシ防水、共用排水管、ポンプ・制御盤。サッシ周辺のシーリング切れ。

築25〜35年ごと：

配管交換、建具交換。

築35年以上ごと：

全面的なリノベーション・スケルトン工事も視野。

その他、壊れたものは都度修繕。

物件のどこに修繕が必要なのか？

物件のほぼ全てに修繕が必要ですが、ここでは、外部構造（躯体・建物の外回り）、共用部分の設備、居室内（専有部）に分けます。

区分マンションであれば、居室内（専有部）のリフォームだけ考えればよく、外部構造・共用部分のリフォームはマンション全体の修繕積立金から支払われます。

外部構造（躯体・建物の外回り）

外壁・屋上・基礎などの構造体部分は、建物の寿命や事故リスクにも直結する重要ポイントです。

屋上防水（陸屋根）

雨漏りが発生すると、下階住戸やテナントにも影響を与えます。

下階住戸の被害自体は保険で対応することもできますが、屋上からの雨漏りは起きたら直すのではなく、定期的な防水工事により防ぐことが大事です。

・修繕目安：10〜15年周期

・費用目安：100〜150万円以上（建物規模により変動）

塗膜防水・シート防水・FRP防水・アスファルト防水を勉強しておき、現状の防水の手法と次回の工事はどうするかを、管理会社や馴染みの施工会社と予め相談しておくのが望ましいです。

屋根材塗装（主に木造）

屋根材により適した塗装、破損部の修繕が必要。

耐久年数の目安は、

・粘土瓦：40～50年

・セメント瓦：25～30年

・カラーベスト：20～25年

・ガルバリウム鋼板：25～30年

全面貼り替えだと戸建で100万円以上掛かることも。

外壁タイル修繕・防水シーリング（主にRC造・SRC造）

足場を組んで工事するのが基本。無足場工法も聞くが、きちんと調べる必要があります。

足場代が高いので、壊れたところを都度修繕すのではなく、やるときにきちんと全面足場を組んで、全てのタイル修繕、防水塗装、外壁目地・建具・サッシまわりのシーリングを行ってしまった方が、結果として安上がりになります。

タイルの外壁修繕周期は10～15年。劣化状況に応じてできるだけ伸ばしたい。定期的に浮き・劣化の観察をしましょう。

修繕費用は規模により、数百万円～数千万円と様々。

郊外の家賃が低いマンションでも修繕費は全国ほぼ共通なので、郊外の高利回りのRCマンションで外壁・屋上の大規模修繕で3,000万円掛かるというような話はよくあります。予め大規模修繕費用を想定しておき、修繕費を見込んでよいと思わなければ買わないことが大事です。

外壁塗装（サイディング・モルタル・ALC）

サイディング、特に窯業系は最近のRC以外の物件では一番多く使われています。セメント・繊維質を原料とした板状の外壁材です。

モルタルは1980年代までというイメージ。

ALCは発泡剤で多孔質化した軽量気泡コンクリートです。

どれも塗装が必要で、塗料により塗装の周期は異なります。

・アクリル系塗料（第1世代）：5～7年周期

・ウレタン系塗料（第2世代）：7～10年周期

・シリコン系塗料（第3世代）：10～15年周期

・フッ素系塗料・光触媒塗料（第4世代）：15年以上周期と言われている。

費用は規模によりまちまち。自分なりの相場観が付くまでは、第三者に見てもらって修繕費を予測しておきましょう。

普通のアパート2F8戸くらいでも200～300万円くらいを見ておくと安心です。

鉄部塗装（屋外階段・手すり・バルコニー）

鉄部のサビ、腐食、踏板の抜けなど。見た目の問題だけでなく、劣化による転落事故のリスクもあるため、軽視できません。

・修繕目安：鉄部塗装は5〜7年ごと。

・修繕費用は30〜50万円程度からが目安（規模による）

共用部分の設備