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このコンテンツは、初心者でも理解することはできると思いますが、不動産の基礎について本で勉強した方や既に不動産を取得した方を対象に書かれています。

不動産の勉強を始めていない方は、以下のコンテンツを読み、

コンテンツ「医師が不動産投資を行うメリットを理解しよう！」

コンテンツ「【不動産投資】オススメ本の紹介 」

オススメ本をいくつか読んでみてください。

不動産の価格にはさまざまな評価方法があり、目的や状況に応じて適切な手法が選ばれます。

具体的には、「収益還元法」「積算法」「取引事例比較法」の3つで、同じ物件でも評価法により価格に大きな差が出ることがあります。

不動産の価格は複数の視点から決められるということから、一つの投資戦略が得られます。

それは、「価格が安く出る評価法で買う」→「価格が高くでる評価法で売る」です。

例えば、収益還元法：2,000万円、積算法：3,000万円の物件であれば、収益還元価格である2,000万円で買い、売るときは積算価格である3,000万円で売るということです。

その物件をどのような基準で評価するかどうかは、評価者によって異なります。

価格の歪みを利用した投資戦略については、コンテンツ「【不動産購入】価格の歪みを利用したアービトラージ戦略」で解説しています。こちらも併せてご覧ください。

まずはこのコンテンツで代表的な価格評価方法を知り、調べられるようになりましょう。

【目次】

・収益還元法

　- 直接還元法

　- DCF法

・積算価格による評価法

　- 土地の評価

　- 建物の評価

・取引事例比較法

・不動産の値付けから投資戦略を考える

・不動産の値付けを知ると大失敗も避けられる

収益還元法

不動産が将来的に生み出す収益に基づいて価格を算出する方法です。賃料収入や経費を考慮し、利回りをもとに資産価値を評価します。

収益還元法は、投資用物件で用いられる方法です。

ファミリー向け分譲マンションの1室でも賃貸中であればオーナーチェンジ物件として扱われ、収益還元法での値付けが優先することがあります。

主に、直接還元法とDCF法があります。

直接還元法

賃貸により発生する純収益（総収入金額－諸経費）を還元利回りで除して収益額を求める方法です。

1億円の物件が年間家賃1,000万円を稼げる物件だと表目利回り（家賃収入÷物件価格×100）は10%、年間800万円を稼ぐなら表面利回り8%です。

諸経費を加味した純利益は大家により異なりますが、買い手を想定した金利や空室率を想定して求めます。

ここでは、簡便に表面利回りで考えましょう。

その物件の年間家賃収入が1,000万円の場合を考えます。求められる表面利回りが10%であれば物件価格は1,000万円÷0.1＝1億円、求める表面利回りが8%であれば1,000万円÷0.08=1.25億円になります。

DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）

将来得られるキャッシュフローを現在価値に割引いて価格を算出します。

具体的には、将来得られる賃料収入や売却益を割引率（投資リスクや利回りを反映した割合）で現在の価値に換算し、その合計を不動産の評価額とします。

オフィスビルを取得する場合やREIT、不動産鑑定士による評価、競売物件ではよく用いられますが、普通の大家が買うようなアパート・マンションではあまり用いられている印象はありません。

割引率の設定や将来のキャッシュフローの見積もりによって大きく異なる結果が出てくることに注意が必要です。

基礎知識がないと難しいのですが、本コンテンツの最後におまけとしてDCF法での物件価格の算定基準を載せておきます。

積算価格による評価法

土地の価格や建物の再建築費用を基に、不動産の価格を評価する方法です。

積算価格＝土地の価格＋建物の価格で考えます。

積算価格による評価法は、

・固定資産税評価の基準

・相続税評価の基準

・銀行による担保評価の根拠

として用いられ、自分で調べることにより建物寿命まで使い切った場合の土地価格（物件の下支え価格）を把握することもできます。

物件を買う前には、収益還元法による価格だけでなく、必ず積算価格という視点でも評価するようにしてください。

なお、区分マンションに対して積算価格を調べると価格がかなり低くなってしまうことが多く、区分マンションに対しては収益還元法・取引事例比較法で値付けされるのが普通です。

土地の評価

土地には4つの価格があります。「公示地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」です。