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不動産を高く売却するコツ（自宅・収益物件共通）

かなり広いテーマです。

自宅と収益物件に分けたり、区分マンション・戸建と1棟物件に分けたりしようとも考えましたが、かなりの内容が重複していまうので、思い切って1つのコンテンツにしました。

不動産投資に興味がない方が自宅を売るには、やや難易度が高いところがあるかもしれません。

しかし、不動産の売却は知識とコツで何百万円以上も結果が変わってくるものです。せっかくなので、このコンテンツを理解し、またこれをきっかけに不動産価格の奥深さに興味を持っていただければと思います。

さて、不動産を売りたいと思ったとき、「どこに頼めばいいの？」と思いますよね。

よい不動産屋に頼んで万事うまく行けばよいのですが、不動産売却はそんなに簡単なものではありません。

よい不動産屋に巡り合うためにも事前知識と調査が必要。また、同じ不動産屋に売却を依頼しても、知識があればよりよい結果になるかもしれません。

本コンテンツでは、

・不動産の価格評価法

・物件相場の調べ方

・買取 vs 仲介

・媒介契約（専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約）

・両手取引と片手取引

・物件の囲い込みに注意する

・不動産会社の選び方

・自宅はリフォームせずに売ろう

・収益物件の売却は利回りを高く見せよう

について解説していきます。

不動産の価格評価法

不動産売却の価格は、自分で決めるのが理想です。

不動産屋の提示した価格の言いなりでは初手から負けています。

不動産の価格評価法を知り、不動産屋と相談しながら値付けをして戦略を練るのが理想の売却活動です。

不動産の価格にはさまざまな評価方法があり、目的や状況に応じて適切な手法が選ばれます。

具体的には、「収益還元法」「積算法」「取引事例比較法」の3つで、同じ物件でも評価法により価格に大きな差が出ることがあります。

不動産の価格評価法の詳細については、コンテンツ「【不動産購入】不動産の価格評価法を学ぶ」で解説しました。

まだ読んでいない方は、このコンテンツもお読みください。

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/37539/

一般的な値付けは、以下のように行われます（上記のコンテンツに解説あり）。

1棟マンション・アパート・ビル→ 収益還元法・積算法・取引事例比較法

単身者用区分マンション（投資用） → 収益還元法・取引事例比較法

分譲ファミリー区分マンション（空室・実需用） → 取引事例比較法

分譲ファミリー区分マンション（賃貸中）→ 収益還元法・取引事例比較法

戸建（空室・実需用）→ 積算法・取引事例比較法

戸建（賃貸中）→ 収益還元法・積算法・取引事例比較法

区分事務所/店舗 → 収益還元法・取引事例比較法

シェアハウス → 収益還元法・積算法・取引事例比較法どこの不動産屋に依頼するかは一度置いておいて、いくらで売れるのかの相場を調べるのが大事です。

自宅の場合は、

分譲ファミリー区分マンション（空室・実需用） → 取引事例比較法

戸建（空室・実需用）→ 積算法・取引事例比較法

の2つですね。

物件相場の調べ方

物件相場の調べ方についてもコンテンツ「【不動産購入】不動産の価格評価法を学ぶ」で詳細に解説しました。

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/37539/

ここでは、自宅の分譲マンションの売却を念頭に、「取引事例比較法」での物件価格の調べ方を見ていきましょう。

収益物件の場合は収益物件用ポータルサイトを利用したり、「収益還元法」「積算法」での値付けが大事になってきます。これらはコンテンツ「【不動産購入】不動産の価格評価法を学ぶ」を参考にしてください。

取引事例比較法は、近隣の類似物件の売買事例を参考にして価格を算出する方法です。

売買事例は、以下の方法で調べることができます。

成約事例や募集事例を集めて、表にまとめて比較してみましょう。各部屋ごとに広さが違うので、坪単価で比較するのがよいです。また、時期により相場が異なるので、必ず成約・募集時期と紐づけしてデータをまとめてください。

① 不動産情報ライブラリ（国土交通省）

以前の土地情報総合システムは、不動産情報ライブラリに統合されました。

土地、土地＋建物、中古マンション等の事例が載っています。成約事例が載っていますが、成約事例の登録は義務ではなく、全ての事例が載っているわけではありません。

https://www.reinfolib.mlit.go.jp/

② レインズ

成約事例は宅建業者でないと見ることができません。売却を依頼する不動産屋にお願いして、一覧で出してもらいましょう。レインズでは売買成約事例が登録義務のはずですが、登録しない宅建業者も多いのが実情です。

なお、マンション・戸建の成約事例は、「レインズインフォメーション」で誰でも見ることができます。

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

③ エンドユーザー向け不動産ポータルサイトを自分でまとめる

SUUMO・アットホーム・HOME'Sに載っている売買情報を集めましょう。

自宅分譲マンションの場合は、同じ駅、徒歩分数、築年数、広さ、建物構造（木造、鉄骨造、RC造など）を調べます。

やや広めに検索するのがコツです。

例えば、駅徒歩8分、68平米、築20年の物件であれば、検索条件は「駅徒歩15分以内、55平米以上、築30年以内」など。まずは広めに情報を集めましょう。

ポータルサイトに載っている情報は現在販売中の物件で、成約事例ではありません。価格は売主の希望価格で、逆に言うと「この価格では売れていない」ということでもあります。

実際の成約は、指値や値下げで売り出し価格よりも低くなることが多いです。

④ 業者間ポータルサイトの掲載事例一覧を出してもらう

エンドユーザー向けポータルサイトと提携した不動産会社は、物件情報を載せられるだけでなく、過去の掲載情報を一覧で見ることができます。

例えば、at homeの業者間ポータルサイトであるATBBでは、at homeに載せられた過去データを一覧で出力することができます。

住所から「ふくろうマンション（仮名）」を検索すると、このマンションの部屋で過去にat homeに掲載されたデータ（掲載時期、階数、広さ、価格、坪単価・平米単価など）が階数ごとに一覧で出力され印刷も可能です。

このデータを参考にすれば、上階ほど坪単価が高かったり、最近になって相場が上がっていたりという傾向とともに、相場を見ることができます。

分譲マンションの1室の場合、ATBBの過去履歴を利用すると相場がとても分かりやすいです。

注意点は、ポータルサイトの過去履歴はあくまで掲載された価格であり、成約価格ではないことです。中には成約価格が記載されているものもありますが、義務ではないのでほとんどは記載されていません。

これは自分では見ることはできないので、売却を依頼する不動産屋にATBBの事例を出力してもらい、一緒に売却価格を考えていきましょう（あまり詳しいと警戒されるのでそれは気を付けてください(;^ω^)）。

⑤ 「マンション名＋売買事例」「マンション名＋成約」などで検索

分譲マンションの場合、 「マンション名＋売買事例」「マンション名＋成約」などで検索すると成約事例が公開されているものがあります。数は少ないですが、簡単なので試してみてください。

⑥ マンションの相場価格が載っているサイトを利用

最近、ビッグデータ・AIを利用したマンション適正価格のサイトの精度が物凄く上がってきた印象です。

類似サイトはいくつかありますが、私がたまに見るのは「イエシル」です。無料の会員登録をすると、マンション名の入力で各部屋の新築価格と参考相場価格を調べることができます。

https://www.ieshil.com/

さて、いよいよ不動産屋の選び方を見ていきましょう。

買取 vs 仲介