土地の確認ポイント

地積（登記簿面積と実測面積）

土地の面積とその正確性は資産価値や将来の売却、再建築の可否に大きく影響します。

特に古い物件ほど注意が必要で、「登記簿上の面積」と「実際の面積」が大きく異なることがあります。

登記簿面積とは

登記簿に記載されている土地の面積ですが、この面積は正確であるとは限りません。

昭和の古い登記は「縄伸び・縄縮み（測量誤差）」が大きいです。

境界未確定の場合、目測や当時の簡易測量で登記されていることも多いです。また、境界杭（筆界標）が現地に存在しない土地も珍しくありません。

「登記簿に載ってる＝正しい面積」ではない、という前提に立ちましょう。

実測面積とは

実際に測量を行い、割り出した面積です。

「現地に存在する境界杭」「隣接地の立会い」「公共図面の照合」などをもとに面積を求めます。

実測済みの場合、以下のような図面が資料として付いてきます。

実測の結果、登記簿面積と5～10%以上のズレが出ることもあります。

・地積測量図（法務局に登記されている場合あり）

・現況測量図

・確定測量図

この中で最も信頼性が高いのは「確定測量図」で、法的に通用する図面です。

地積測量図は参考程度。境界確定の有無を読み取る訓練が必要です。

現況測量図は、あくまで現地の様子を図面化しただけで、信頼性は最も低いです。

以下に詳細を解説します。