医師が不動産投資を行うメリットを理解しよう！

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不動産投資は、あまり時間を掛けずに大きな利益を出せる副業として、私ふくろうがオススメする投資です。

将来のための資金作りとしてインデックス投資を行い、同時に副業/事業として不動産投資を行うことができれば、経済的に盤石な体制を作れるものと考えています。

個別株投資家は1億円2億円を作ればすごいと言われますが、医師が本気で不動産に取り組めば、生涯家賃10億円～20億円くらいは割と現実的なラインです。

私自身、副業として不動産をやっていたのに、ある時点から本業よりも不動産の方が稼いでいます。生涯年収では不動産の方が圧倒的に収入が多くなるでしょう。

不動産投資は余程のハズレ時期・ハズレ物件でないと大損するということはありませんが、きちんと勉強して経験を積まないと大きな利益は得られません。

当サロンでは物件を紹介することはありません。コンテンツやチャットを利用しながら勉強をして、自分でよい物件を見つけ、よい管理運営をできるようになってください。

まずは、医師が不動産投資を行うメリットを理解しましょう。

不動産投資を行うメリット

不動産のメリットとして挙げられるのは、以下のような内容です。

医師にとって重要なメリットは手間・時間が掛からないこと、医師であることが優位になるのは借入によりレバレッジ効果を得られることです。また、不動産投資を行うことイコール相続税対策になり、また建物の長寿命化により子世代・孫世代に向けて資産を継承することができます。

一つ一つ見ていきましょう。

安定した収入源

物件を賃貸することで、定期的に家賃収入を得られる。退職後にも安定した収入を得られるため、生活の安心感を持つことができます。

また、株・投資信託などでの運用に比べて、資金計画が立てやすいこともメリットです。入居者がいれば毎月の収入が確定しており、修繕費や管理費などの経費はある程度予測可能で、将来の物件価値（売却価格）も買う段階である程度は想定することができます。

手間や時間がかからない

不動産投資は本気で取り組めば本業を超える収入を得られる一方で、手間や時間はほとんど取られません。

私は「不動産投資という言葉を使わず不動産経営という意気込みでやろう」と言っていますが、その一方で、本業に比べると不動産に掛けている時間はほとんどありません。むしろ個別株研究に使っている時間の方が多いです。

物件拡大を抑えて軌道に乗せれば、週1時間＋帳簿付けくらいしかやることがありません。適切にお金を払って管理会社やプロに外注し、極力自分の時間を労働力を入れない仕組みを作ることが可能です。

これは本業がある医師にとって大きなメリットですね。

レバレッジ効果

借り入れを活用して、少ない自己資金で大きな資産を運用できます。

例えば、1億円で年間家賃収入1,000万円（表面利回り10%）の物件を買ったとしましょう。

全額自己資金で買う場合の自己資金に対する利回りは、10%です。

次に、自己資金2,000万円で残り8,000万円をローンで借りる場合を考えます。ローンの金利が2%であるため、借入金に対する年間の利息支払いは以下のようになります。

借入金：8,000万円

年間利息：8,000万円 × 2% = 160万円

この840万円を自己資金2,000万円に対するリターンとして計算すると、

自己資金：2,000万円

実質的な利回り：840万円 ÷ 2,000万円 = 42%

この場合、レバレッジを使うことで、自己資金に対する利回りが10% → 42%に大幅に向上します。レバレッジを利用することで、少ない自己資金でも大きな投資を行い、物件の収益を活用して非常に高いリターンを得ることが可能です。

実際には、空室や家賃下落もあり、また金利以外にも様々な経費が掛かるのでこのような結果にはなりませんが、ここではレバレッジ効果を理解していただく目的で、簡略化して記載しました。

レバレッジを得られるという点において、医師は優位性があります。

・低金利のローンによる高利回りの実現

医師は金融機関から高い信頼を得ているため、他の職業よりも低金利のローンを組むことが可能です。低金利の融資を受けることで、少ない自己資金でも大きな利回りを得ることができます。

例えば、他の投資家が3.5％の金利で借り入れを行うところ、医師は1%前半～2%台、安い場合は1%以下の超低金利で融資を受けることもできます。この金利差は、毎月のキャッシュフローに直結し、より多くの利益を手元に残すことが可能になります。

融資には物件自体の収益性・担保性を重視される場合、個人の属性が重視する場合、どちらもバランスよく見られる場合がありますが、いずれにしても属性は良いに越したことはありません。不動産の初心者は属性重視のローンの方が審査に通りやすいイメージです。医師の属性を武器にして、最大限利用しましょう。

・自己資金に対する高い利回りの実現

不動産投資では、少ない自己資金を元に大きな資産を運用することが可能です。医師の場合、他の投資家よりも多くのローンを引きやすいため、自己資金の割合が少なくても、物件全体の収益を得ることができます。

・融資を受けられることは物件を買えることに繋がる

医師であり融資を受けやすいことで、競争の激しい市場でも有利なポジションを取ることができます。

特に人気のある物件は、購入にスピードが求められる場合が多く、迅速なローンの確保ができることは、投資家として大きな強みとなります。同じ条件で複数の買付が入った場合、より融資を組めると判断された方が話が進みやすいです。

所有する物件のコントロール

株式や投資信託と異なり、自らの手で管理や運用を行えるのは不動産投資の大きなメリットです。不動産は、家賃の設定やテナントの選定、リフォームなど、自分の裁量で資産価値を高めることができます。

私が最初の物件を買った2009年はサラリーマン大家のブームが始まったところです。不動産投資に関する本もたくさん出て読み漁っている中で、「不動産はやればやるだけ競合と比べて勝てる」と確信して、参入しました。

不動産はろくに勉強をしないでテキトーに始めたり、やるつもりがないのに相続で大家になったりと、他の事業ではあり得ないくらいに不勉強な人が多い分野です。勉強すればするほど、行動すればするほど結果が出ます。

相続税対策

不動産は、株や投資信託と比較して、相続税対策として非常に有利です。株式や投資信託は、相続時に評価額がそのまま課税の対象となりますが、不動産の場合、相続税評価額は実際の市場価値よりも低く算出されることが一般的です。現金や株に比べて、相続時の税負担を大幅に抑えることが可能です。

現金や株で持つのに比べて、相続税評価額は半分くらいになります。

自分一人のことだけを考えると「インデックス積立が最適解」は正解かもしれません。しかし、親から自分、自分から子、孫、ひ孫…と家族で資産を継承していくことを考えると、資産を不動産で持つこと自体が相続税評価額圧縮になり、また不動産が現金を稼ぎ続けてくれます。

不動産をやるなら相続税の知識は欠かせません。自分が遺すことを考えなくても、親→自分がありますし、不動産売却では相続税対策として買う人の立場に立って考える必要もあります。相続税対策については、他のコンテンツで解説します。

建物の長寿命化

税務上の耐用年数は、木造22年、鉄骨造34年、鉄筋コンクリート造47年ですが、実際にはもっと住めますし貸せます。

適切なメンテナンスが行われていることは前提ですが、木造では築50年でボロくても全然貸せて、60年は行けるでしょう。私は築70年までシェアハウスで貸したことがあります（売却済み）。鉄骨・鉄筋コンクリート造も築60年くらいで建替え検討になるでしょう。

最近建てられた建物はさらに長寿命化が進んでいます。

劣化等級3級を取得した物件であれば、木造でも鉄骨造でも鉄筋コンクリート造でも、理論上は「75〜90年程度、大規模な改修工事が不要」とされています。昔建てられた建物でも実際に60年以上貸せているので、今建てられた劣化等級3級であれば、本当に築90年貸せるのではないかと思っています。

仮に、土地建物で1.5億円のアパートを建てて、自己資金2,000万円で残りは融資を受ける、年間家賃1,200万円としましょう。表面利回りは8%で低い想定ですが、90年間貸せれば90年間での家賃は10.8億円です。自己資金2,000万円で建物寿命まで10億円稼げるとなると、よい投資ですね。

実際には家賃下落もあり経費も掛かりますが、医師が不動産をやれば生涯家賃10～20億円くらいは現実的というのが分かるでしょう。

90年貸せる物件ということは、自分はもう生きていませんが、子・孫・ひ孫まで受け継げる物件になります。子供に資産形成を教えながら、家族全体での資産形成を行うのには、不動産は最適のツールとなります。

保険代わりになる

一般に不動産のメリットとして言われる「保険代わりになる」とは、「不動産のためにローンを組むときに団体信用生命保険に入る」ということらしいのですが、私は不動産投資のためのローンで団信に入ったことはありません。

不動産投資が保険代わりになるというのは、「自分に万が一のことがあっても家族に定期収入を生む物件を残せる」ということです。私自身、不動産を遺せるので生命保険は共済にしか入っていません。家賃収入からローン返済額を引けば生活に十分な収入があり、残債も少なくなってきているからです。

家族に財産と呼べるような不動産を遺せればよいですが、キャッシュフローが少なかったりマイナスの物件では生活することができません。きちんと利益とキャッシュフローが出る物件を安く買って、適切に管理運営をしましょう。

そして、家族の協力と情報共有も大事です。不動産を受け継ぎたいと思われるように、子供には不動産に関する教育も必要ですね。

当サロンのチャットでは「子供の教育（投資）」「子供の教育（勉強）」というチャットもあります。投資の教育をしている家庭は少ないと思いますが、子供と一緒に色々できると楽しいです。

節税効果

減価償却費や青色申告特別控除、様々な経費を計上して所得税を抑えることができます。

注意すべきは、「節税のために損をする」のは本末転倒ということです。不動産投資ではしっかり稼いでキャッシュフローでも税務上も黒字にして、税金を払いましょう。私が考える不動産投資による所得税の節税効果は以下の3点です（個人の場合）。

① 5棟10室ルールで事業的規模で不動産を行い青色申告控除65万円を得る。

② 青色申告で配偶者に専従者給与を渡す。

③ 高所得税率（30%以上）で減価償却を行う一方で、売却時は5年以上長期譲渡益課税（約20%）のみ支払い、差額を節税する。

不動産による節税については、以下のコンテンツをご覧ください。

【不動産全般】不動産投資で実現できる正しい（個人）所得税・住民税の節税

インフレ耐性

不動産は物価上昇に伴い価値が上がりやすいため、インフレの影響を受けにくいです。

これは株や投資信託、金などの商品も同じ傾向があるので、不動産特有のメリットとは言えませんね。

不動産投資のデメリット

メリットだけ話してもダメですね。デメリットも書きましょう。

と言っても、クリティカルなデメリットがあまり思い付きません。

私が不動産投資のバイブルとしてオススメしている浦田健さんの「金持ち大家さんになる！ アパート・マンション成功投資術」では、不動産投資のデメリットとして以下のように挙げられていました。

・空室リスクがある。

・家賃の下落リスクがある。

・金利の上昇リスクがある。

・地震や火災などの天災リスクがある。

・老朽化のリスクがある。

・管理上のリスクがある。

・不動産価格の低迷リスクがある。

・換金性が悪い。

デメリットは対応可能で、対応が難しいのは換金性が悪い（流動性が低い）ということくらいですね。株や投資信託に比べると、すぐに売るのは難しいですし、売り急ぐと買い叩かれてしまいます。

その他のリスクは、以下のように対応しましょう。

空室リスク・家賃の下落リスク・金利の上昇リスク・老朽化

事前のシミュレーションで織り込みましょう。厳しめのシミュレーションをクリアした物件しか買わないのが基本です。

天災リスク

保険で対応しましょう。大地震は完全にカバーすることは難しいですが、ハザードマップや物件自体の耐震性、多物件所有による分散で対応します。

管理上のリスク

不動産は買ったら自動で儲かるものではありません。

不動産投資は株や投資信託と異なり、人を相手にします。入居者、管理会社、客付けの不動産会社、原状回復業者、リフォーム会社、他の様々な施工業者。変な入居者に当たると管理会社の枠を超えて自分が対応しないといけないこともあります。物件が増えれば、直接法廷に行くことはなくても裁判をすることは普通にあるでしょう。孤独死や事故物件化もいずれ経験するかもしれません。

不動産の管理運営は大部分を任せることはできますが、経験を積めば適切な対処をすることができ、面白い仕事です。

管理上のリスクは、自己成長で抑えることができます。楽しく不動産経営をして、成長していきましょう。

最初は分からないことばかりだと思います。管理・客付けで困ったことは、不動産投資（管理・客付け）のチャットで質問してください。大抵のことは私が答えられると思いますし、サロンの不動産の経験者が相談に乗ってくれるでしょう。

不動産価格の低迷リスク

将来、特に何十年後の不動産価格は誰にも分かりません。

不動産価格の低迷リスクに対してできる対処は3つと考えています。私は3つとも実践しています。

① 不動産投資にキャピタルゲインを望まないこと。

② 土地値があり、将来の価格下落が少ない物件を選ぶ。

③ 不動産バブルと言えるような市況では買わないこと。

なお、不動産バブルは投資家がキャピタルゲインのみを求めて物件を買う状態です。平成バブルでは、不動産の表面利回り＜普通預金利回りという異常な状態もありました。このような時は、実需での（住みたくて）不動産を買える人が少なくなります。

現在は市況は高いですが不動産バブルとは言えません。

昔に比べると望める利回りは下がりましたが、買える物件もあります。ぜひ、勉強をしてみてください。当サロンはこれから不動産投資を始める方やよい物件を買いたい方へのサポート、そして管理・客付けのアドバイスをしていきます。

以上です。

放射線科医ふくろう