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【不動産購入】不動産投資のデッドクロスを理解しよう

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【不動産購入】不動産投資のデッドクロスを理解しよう

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不動産投資の「デッドクロス」という言葉を耳にしたことがあるでしょうか。


元金返済額・減価償却費の金額が逆転することによりある年から税金が増えてキャッシュフローが圧迫される現象で、これを意識せずに不動産経営をすると足元を掬われてしまいます。投資初期には節税効果があるのに、ある時点から突然税金の負担が増えてしまい、驚く方も多いようです。


デッドクロスを適切に理解し、どのような影響があるのか、そしてどのように対策を講じるべきかを知ることは、不動産投資家にとって非常に重要です。

本記事では、デッドクロスの基本概念から、その影響を解説し、デッドクロスの本質を理解していただきます。デッドクロスの回避方法は種々の本で解説されていますが、一部真に受けると危険なものもあります。本質を理解した上で適切な資産管理をしていきましょう。


デッドクロスとは何か？

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態のことを指します。

図は楽待記事 https://www.rakumachi.jp/news/column/309744 から引用。以降も同様。


建物は時間の経過とともに劣化していきます。
税務上、建物の購入費用を耐用年数に応じて分割し、毎年少しずつ経費として計上できる仕組みになっています。これが「減価償却」です。例えば、新築の木造住宅は法定耐用年数が22年、RC造（鉄筋コンクリート造）は47年とされており、それぞれこの期間にわたって減価償却を行うことになります。

参考コンテンツ：
【不動産全般】不動産投資で実現できる正しい（個人）所得税・住民税の節税
https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/37376/


不動産投資では多くの場合、ローンを組んで物件を購入しますよね。

ローンの返済には「元金」と「利息」の2つの要素があり、一般的に「元利均等返済」が採用されます。
この方法では、毎月の返済額は一定ですが、返済初期は利息部分が大きく、元金の返済割合は少なくなっています。しかし、時間の経過とともに元金の返済割合が増えていき、利息の割合が減少していきます。



このような仕組みの中で、投資初期のうちは減価償却費の計上によって帳簿上の利益が抑えられ、税負担が軽減されます。

元金返済分（経費にできないがお金が出ていく）＜ 減価償却費（お金は出て行かないのに経費になる）

となるからです。

しかし、建物の耐用年数が過ぎると減価償却費を計上できなくなります。
すると、ローンの元金返済額の割合が増えていくにもかかわらず（元利均等返済の場合）、それは経費として認められないため、帳簿上の利益が大きくなり、結果として税金の負担が急増してしまいます。

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態を指します。

元金返済分（経費にできないがお金が出ていく）＞ 減価償却費（お金は出て行かないのに経費になる）

帳簿上の利益が出ているのに実際のキャッシュフローが出ない。現金収入がないのに払う税金ばかり多くなり支出が増えてしまいます。

最悪の場合、「黒字倒産」のような現象が起こってしまします。

特に中古物件は法定耐用年数を短縮して償却するため、デットクロスの到来が早いです。
例えば築25年の木造物件（耐用年数22年）は耐用年数が4年…最初の4年は節税できてよいですが、4年後にはデッドクロスを迎え、帳簿上の利益よりもキャッシュフローが小さくなり、税金負担が増えてしまいます。


デッドクロスの影響

減価償却がある間は、実際のキャッシュアウトがないのに税引き利益を圧縮でき、税金を抑えられます。

元金返済分（経費にできないがお金が出ていく）＜ 減価償却費（お金は出て行かないのに経費になる）

元金返済分は次第に増えていくので、減価償却費との差はだんたんなくなっていきます（元利均等返済の場合）。

減価償却が終わると0になり、ローンの元金返済分は増え続けるため、税金が増え、キャッシュフローが悪化します。
特に築古物件で4年償却（中古木造など）を行うと、償却期間後すぐにデッドクロスが発生しやすいです。減価償却が終わった翌年、税引き前のキャッシュフローは変わらないのに、税負担が2倍になることもあります。


税金の増加：
減価償却が終わると帳簿上の利益が増加し、その分税負担が重くなり、手取りが減少します。

キャッシュフローの悪化：
実際の家賃収入が変わらないのに、税金だけが増えることで手元資金が減少します。さらに、築年数の経過による修繕費の増加・家賃下落・空室リスクも加わると、キャッシュフローが圧迫されてしまいます。

資金繰りの圧迫：
特にローン比率が高い場合、資金が足りなくなるリスクが高まり、修繕や追加投資が難しくなる可能性があります。


サラリーマン投資家が「不労所得で悠々自適」と考えリタイアした直後にデッドクロスが来ると、経済的に苦しくなることもありますね。


デッドクロスの本質

色々な本を読むと「デッドクロスは悪」という印象を持ってしまいますが、デッドクロスの本質は悪いことではありません。

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